Раздел 5. расчет рыночно обоснованной величины арендной платы

5.1. расчет арендной платы затратным подходом
Суть метода, лежащего в основе расчетов обоснованной величины арендной платы на основе рыночной стоимости имущества (в устоявшейся оценочной терминологии метода «рекапитализации»), в общем случае отражает типичную мотивировку собственника объекта и потенциального арендатора:

• 
  С позиции собственника: собственник объекта при сдаче его в аренду потребует такой поток арендных доходов, которые обеспечат ему требуемую норму дохода и возврат инвестированного капитала.

• 
  С позиции арендатора: арендатору не выгодно выплачивать арендные платежи, в случае, если их капитализация будет превышать рыночную стоимость арендуемого имущество.

Данная модель описывается простой формулой:
V = (CFа – OE) / (Y + SFF), где (*)

• 
  V – рыночная стоимость арендуемого имущества,
• 
  CFа – денежный поток арендных платежей;
• 
  ОЕ – расходы собственника недвижимости,
• 
  Y – норма дохода;
• 
  SFF – коэффициент фонда возмещения, который рассчитывается по формуле

SFF = Y / {(1+ Y) N – 1}, где

• 
  N- оставшийся срок жизни объекта аренды.

Решая приведенные уравнения относительно CFа, имеем формулу для дальнейшего расчета рыночной арендной платы:
CFа = V * R + OE (**)
Для проведения расчетов по описанной методике необходимо определить параметры, стоящие в правой части равенства (**):
1. Рыночная стоимость была определена в предыдущем разделе Отчета и составила:

4 465 000 рублей.
2. Определение ставки капитализации R.
«Понятие коэффициента капитализации , используемое применительно к недвижимости, включает доход на капитал и возврат капитала .
Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.» 17
Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части.
Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: норма дохода (Y) и коэффициент фонда возмещения (возврата) капитала.

R = Y + SFF , где

Y - ставка дисконтирования;

SFF – коэффициент фонда возмещения.
Согласно методу кумулятивного построения 18 , ставка дисконтирования (Y) рассчитывается путем сложения всех выявленных рисков и суммирования полученного результата с безрисковой ставкой дохода:
Y = Yo + Р + Л, где:
Y - ставка дисконтирования;

Yo - безрисковая норма прибыли;

Р - надбавка за риск инвестирования;

Л - надбавка за низкую ликвидность.
В данном случае, когда все риски по управлению недвижимостью, фактически, ложатся на арендатора, оценщик при расчете величины арендной платы считает необходимым при расчете Y учитывать только безрисковую ставку, равную величине реальной ставки доходности на данный момент времени.
В случаях, когда все риски по управлению недвижимостью, фактически, ложатся на арендатора, при расчете величины арендной платы в качестве требуемой нормы дохода берется величина безрисковой нормы доходности.
К активам, которые можно считать безрисковыми, относят активы, удовлетворяющие определенным условиям:

• 
  вероятность потери средств, в результате вложений в рассматриваемый актив минимальна;
• 
  доходность по данным активам определена и известна заранее;
• 
  продолжительность периода обращения финансового инструмента совпадает или близка временным масштабом рассмотрения оцениваемого актива.

Так как безрисковый актив имеет, по определению, известную доходность, то этот тип актива должен быть ценной бумагой, обеспечивающей фиксированный доход и имеющей нулевую вероятность неуплаты. Но поскольку все корпоративные ценные бумаги имеют некоторую вероятность неуплаты, то безрисковый актив не может быть выпущен юридическим лицом, так как ни одна коммерческая структура ни в условиях экономического подъема, ни тем более в условиях кризиса не способна гарантировать полное отсутствие риска по вложениям инвестора. Таким образом, безрисковое вложение приносит какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытий уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данную страну.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям и векселям), так как считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается).

Таким образом, на сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, которые можно отнести к безрисковым. На дату оценки каждый из вышеперечисленных инструментов имеет следующие ставки:

1. 
   депозиты Сбербанка РФ и других надежных банков – ставка годовых по рублевым депозитам составляет 6,5%;
2. 
   западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран) с корректировкой на страновой риск;
3. 
   государственные ценные бумаги - средневзвешенная доходность по долгосрочным обязательствам на рынке ГКО-ОФЗ от 4,82% до 8,9 % 19 годовых (в зависимости от срока погашения).

	Кривая бескупонной доходности* на 14/02/2011

Принимаем безрисковую ставку в размере ставки ГКО-ОФЗ –4,82% со сроком погашения через 1 год.

Коэффициент фонда возмещения
Коэффициент фонда возмещения рассчитывается по формуле:
SFF = Y/[(1+Y) N – 1]

Y – ставка дисконтирования

N – остаточный срок службы (зданий)
3. N – остаточный срок службы.

• 
  N – остаточный срок службы = Nнорм. – Nдейств.

Nнорм . При проведении капитального ремонта и восстановительных работ срок экономической жизни объекта оценки увеличивается. Предполагается, что объект будет эксплуатироваться как минимум 30 лет.

4. ОЕ – расходы собственника. В данном случае, в соответствии с условиями проекта договора аренды все расходы арендатор оплачивает самостоятельно, поэтому ОЕ не включается в стоимость арендной платы.

Выше были приведены все параметры, необходимые для расчета искомой величины рыночной арендной ставки. Соответствующие расчеты приведены ниже в таблице 40:
Таблица 40

Параметр	Ед. измерения	Значение
Рыночная стоимость недвижимости, V	руб.	5 900 000
Норма дохода Y	%	4,82%
Оставшийся экономический срок службы N	лет	30,0
Коэффициент фонда возмещения SFF	%	1,589799%
Коэффициент капитализации, R (Y+SFF)	%	6,269799%
Годовой денежный поток (V*R)	руб.	279 947
Годовые расходы собственника (OE)	руб.	-
Годовая арендная плата CFa (V * R + OE)	руб./год	279 947
Месячная арендная плата (без учета НДС 18%)	руб./мес.	23 329

Рыночно обоснованная величина арендной платы за использование объекта оценки по состоянию на 14 февраля 2011 г, рассчитанная затратным подходом, составляет (округленно):

23 330 (двадцать три тысячи триста тридцать) рублей в месяц с учетом НДС, без учета эксплуатационных и коммунальных платежей и административно-хозяйственных услуг.
5.2. расчет арендной платы сравнительным подходом

Подход к оценке по сравнимым (сопоставимым) сделкам продажи или аренды по аналогии – второй из трех основополагающих подходов в теории оценки. При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется в сравнении с ценой продажи/ аренды аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи/ аренды аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа/ аренда сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи/ аренды вносятся поправки (корректировки ), отражающие существенные различия между ними.
Всоответствии с ФСО-1, Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи или аренды по аналогии, то есть, основываясь на информации о сходных сделках или предложениях. Предполагается, что благоразумный арендатор не заплатит за сдаваемый в аренду объект больше, чем сдается в аренду на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости (объекты сравнения или объекты-аналоги), которые были недавно проданы (или сданы в аренду), с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.
При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.
Сравнительный подход реализуется методом сравнительного анализа договоров аренды 20 (либо предложений к аренде) 21 .
Сравнительный подход может быть реализован в случае наличия достаточного объема информации по сдаче в аренду сооружений, подобных оцениваемому, на рыночных условиях.
Отказ от использования:
Оценщиком была рассмотрена информация, представленная на различных Интернет- сайтах за шесть месяцев предшествующей дате оценки, в результате не было найдено информации о сделках и предложениях по сдаче в аренду объектов сравнения, техническое состояние которых соответствовали бы объекту оценки. Иными словами, в текущем состоянии оцениваемые помещения эксплуатировать нельзя, но сдавать в аренду с условием, что арендатор выполнить капитальный ремонт на условиях, которые лежат вне задач данной оценки, соответственно о рыночной арендной ставке здесь речь не может идти.
С учетом всего вышесказанного сравнительный подход, предполагающий использование «рыночных» данных о сделках аренды объектов, близких по своим характеристикам к оцениваемым объектам, не может быть применен.

5.3 расчет арендной платы доходный ПОДХОД
В соответствии с ФСО-1, Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход, основанный на принципе ожидания, отражает позицию благоразумного арендатора, который не будет платить арендную плату за определенный срок пользования и владения объектом недвижимости больше, чем доход для его бизнеса, который как ожидается будет приносить в течение этого срока данное право аренды. Подход может показать верхнюю границу арендной платы, которая может быть уплачена без чрезмерного ущерба для бизнеса арендатора.
Подход отражает точку зрения арендатора, который определяет предельно допустимую величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он считал бы возможным отдавать за пользование и владение арендуемым помещением для извлечения этих доходов.
Оценщику следует распределить доход от бизнеса типичного арендатора между всеми видами факторов производства, вычленяя сумму, «генерируемую» недвижимостью, т.е. определяя «добавочную продуктивность» земли и улучшений по остаточному принципу. Эта сумма («добавочная продуктивность») и будет определять величину рыночной арендной платы типичного арендатора за пользование и владение объектом недвижимости в течение соответствующего периода.
В наибольшей степени данный подход применим при оценке арендной платы за торговые объекты.
Для прочих объектов ввиду значительной погрешности расчетов результаты по данному подходу могут быть недостоверными.
В любом случае, механизм реализации подхода должен удовлетворять требованиям, предъявляемым к отчетам об оценке бизнеса (в части реализации доходного подхода), для чего оценщик должен иметь достаточную информационную основу.

Отказ от использования:
В наибольшей степени данный подход применим при оценке арендной платы за торговые объекты. Для прочих объектов, ввиду значительной погрешности расчетов, результаты по данному подходу являются недостоверными, поэтому в данной оценке доходный подход не применялся.

В таких обстоятельствах доходный подход не может быть применен.

В наибольшей степени данный подход применим при оценке арендной платы за торговые объекты. Для прочих объектов, ввиду значительной погрешности расчетов, результаты по данному подходу являются недостоверными, поэтому в данной оценке доходный подход не применялся.

5.4. ВЫВОД итоговой величины арендной платы
Проанализировав различные подходы к оценке рыночно обоснованной арендной платы на предмет их применения, оценщик применил лишь затратный подход.
Так как в данном отчете оценщик рассчитал рыночнообоснованную арендную плату в рамках только одного подхода, то согласование итоговой величины рыночнообоснованной арендной платы не требуется.
Рыночно обоснованная величина арендной платы за использование объекта оценки по состоянию на 14 февраля 2011 г составляет:

23 330 (двадцать три тысячи триста тридцать)рублей в месяц, с учетом НДС, без учета эксплуатационных и коммунальных платежей и административно-хозяйственных услуг.
Примечание: Согласно статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.98 № 135-ФЗ:

«Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации …, в том числе:

- при определении стоимости объектов оценки… в целях их … передачи в аренду ».
Таким образом, в рамках поставленной перед оценщиком задачи, он должен для соблюдения требования законодательства провести оценку рыночной стоимости объекта, который передается в аренду.

Доход, который может получить собственник объекта недвижимости. часто трудно определить. Его рассчитывают на основе полной арендной платы, получаемой собственником объекта. Стоимость объекта определяется путем умножения показателя капитализации на величину годовой арендной платы. Показатель капитализации равен количеству лет получения дохода для компенсации стоимости объекта недвижимости. Так, например, при доходе 40% в год показатель капитализации будет равен 1/0,4 = 2,5; для 50% в год - соответственно 1/0,5 = 2,0. Например, годовая арендная плата за офис составляет 600 тыс. руб., тогда при ожидаемом собственником офиса доходе только в виде арендной платы в 24% годовых (равной ставке рефинансирования) стоимость недвижимости () составит:

Если владелец объекта недвижимости планирует получать доход из других источников (кроме арендной платы), они также учитываются при определении стоимости объекта, а затем суммируются. Возможно также использование доходного метода исходя из предположения, что собственник объекта недвижимости получает всегда постоянную величину арендой платы. В данном смысле не рассматриваются варианты изменения арендной платы под влиянием рыночных условий, хотя они в реальной практике обязательно происходят. Однако эти изменения арендной платы для владельца объекта недвижимости являются важным аспектом, поскольку он хочет быть застрахованным от инфляции и других непредвиденных обстоятельств. Технику расчета стоимости объекта недвижимости можно представить следующим образом:

Определяют три типа норм дохода начальная, текущая и будущая:

Определяется доход с учетом рисков;

Анализируются сравнимые продажи объектов на рынке недвижимости;

Рассчитывается капитализация арендной платы с использованием определенной ставки капитализации дохода;

Доход дисконтируется с учетом рыночной (усредненной) нормы капитализации для нахождения текущей стоимости объекта недвижимости.

В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию. Фирма занимает офисное здание с полным набором прав владения. Здание было сдано в аренду на 5 лет с возможностью пересмотра аревдной платы каждый год. Начальная арендная плата составляла 600 тыс. руб. в год. Ставка рефинавсирования в банке составляет 55%. Это означает, что владелец вправе ожидать доход (с учетом рисков) не ниже 55% в год. В этом случае стоимость приобретения объекта недвижимости () определяется отношением чистой арендной платы () к ожидаемому проценту дохода

Это простейший пример. Здесь величина арендной платы отражает ее текущий уровень. Кроме того, делается допущение, что данная величина сохранится в будущем и арендатор будет стабильно платить арендную плату, а расходы по управлению не изменятся. Регулярный пересмотр арендной платы через каждый год позволяет поддерживать ее на нужном уровне. Уровень дохода, подтвержденный путем анализа рыночных данных (по последним продажам), может отражать уровень ожиданий собственника недвижимости.

Для исключения возможных ошибок оценщик должен выполнить три операции:

1.Определить валовую стоимость обьекта недвижимости (В). С этой целью вначале вычисляется стоимость годовой арендной платы () на основе анализа продажных цен аналогичных объектов и рыночных условий; затем учитываются расходы (Р), стоимость управления (У), сумма арендной платы за землю , инвестиционная норма дохода в процентах (П). Тогда:

2. Определить все затраты на застройку. Затраты на развитие объекта недвижимости включают:

· стоимость услуг проектировщиков, архитекторов, консультантов по строительству и инженеров (может составлять 10- 15% от стоимости строительства в зависимости от сложности здания);

· затраты на получение разрешения на строительство и различные согласования;

· затраты на очистку и подготовку участка (учитываются по фактическим данным на момент проведения работ);

· стоимость строительства (контракт на строительство), стоимость материалов с учетом инфляции (эта статья расходов фиксируется по фактическим данным в каждом отчетном периоде);

· затраты на создание ландшафта (определяются так же, как и два предыдущих вида);

· другие затраты. В них принято включать дополнительные затраты в размере 5% на случай непредвиденных расходов (на рекламу, маркетинг и некоторые другие);

· плату за услуги, которые входят в суммарную стоимость затрат; доход и риски застройщика. Обычно застройщик (владелец) включает в суммарную стоимость свои доходы и премию за риск. Данная сумма может составлять определенный процент от капитальной стоимости законченного проекта развития или общей стоимости здания. Уровень доходности и риски оцениваются на основании комбинации условий конкуренции на рынке земельных участков, сложности инвестиционного проекта в надежности получаемого в будущем дохода, а также уровня престижности проекта и уверенности в его доходности.

3. Вычислить стоимость участка земли и доходность. Валовая стоимость приобретения земли может быть найдена путем вычитания валовой стоимости объекта недвижимости из полной стоимости проекта но развитию доходiюсти недвижимоств. Чистая стоимость объекта недвижимоств определяется восредствам вычитавия из полученной велiiчи Ны затрат ва приобретение зем - ли. Результат характеризует минимальный уровень доходности проекта.

Основные ошибки при оценке объектов недважимости доходным подходом:

1. Рыночная стоимость аренды рассчитывается по нормативным методикам (в том числе государственных органов по управлению имуществом).

2. Нет сравнительного анализа по уровню арендной ставки. Аналоги ве идентифицированы, отсутствуют источники.

3. Рыночная арендная ставка определяется на основании существующих договоров аренды без анализа соответствия рьночным данным.

4. Не выделяют тип арендной ставки по аналогам: валовая, чистая и др., а также наличие НДС.

5. Арендная площадь не выделена.

6. Не учитываются заключенные долгосрочные договора аренды.

7. Не учтена инфляция или неправильные способы ее учета.

8. Включение амортизационных отчислений и капитальных затрат в операционные расходы, не включение в операционные расходы налога на землю и налога на имущество, что влечет за собой необоснованную величину операционных расходов.

9. Расчеты проводятся без учета ННЭИ.

10. Выбор прогнозного периода не обоснован.

11. Забывают о стоимости реверсии.

12. Нет обоснования капитальных затрат в методе ОСЕ.

13. Отсутствует расчет коэффициента капитализации и ставки дисконта.

14. Тип денежного потока не соответствует ставке дисконта (коэффициенту капитализации).

15. Использование прямой капитализации в несоответствующих случаях.

16. Отказ от использования доходного подхода для объектов, незавершенных строительством.

17. Используются другие параметры (ставка арендной платы, коэффициент недозагруженвости площадей, затраты на ремонт в реконструкнию, ставка капитализации), а ве те, которые использовались при расчетах в разделе «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования».

Покупка коммерческой недвижимости является одной из приоритетных целей практически любой компании нацеленной на развитие бизнеса. К сожалению, купить коммерческую недвижимость может далеко не всякая организация. Причиной этому чаще всего становится или отсутствие свободных денежных средств на предприятии, или высокая стоимость коммерческой недвижимости. В связи с этим, многие организации выбирают аренду.

Аренда - это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования .

Главным документом, составляемым при аренде коммерческой недвижимости, является договор найма нежилого помещения или договор аренды.

По договору аренды арендатор получает:

• - право собственности на продукцию и иные доходы, создаваемые в результате эксплуатации арендованного имущества;
• - право сдавать имущество в субаренду, если это предусмотрено договором и не противоречит закону.

Арендодатель - это лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договору аренды арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Договор аренды должен в обязательном порядке содержать следующие сведения:

Подробное описание объекта, включающее адрес, место расположения офиса на поэтажном плане, размер занимаемой площади.

Срок договора об аренде. Если срок не обозначен, то договор будет считаться бессрочным, а значит любая из сторон, руководствуясь статьей 610 Гражданского Кодекса РФ, может его расторгнуть, предварительно (за 3 месяца до даты расторжения) направив уведомление об отказе второй стороне.

Обязанность по регистрации арендного договора одной из сторон (в случае если договор заключен на срок более года).

Права на объект аренды третьих лиц.

Размер арендной платы, коммунальных услуг и прочих расходов.

Порядок возврата снимаемого помещения арендодателю.

Ответственность за нарушение условий договора каждой из сторон.

Также в документе должно быть отражено, в каком состоянии находится арендуемая площадь и составлена опись имущества также с указанием его состояния .

В качестве важнейшего параметра договора аренды выступает арендная плата. Именно она определяет привлекательность недвижимого имущества для потенциальных арендаторов.

Арендная плата - денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина арендной платы определяется договором об аренде. Обычно арендная плата принимается равной сумме амортизационных отчислений и части прибыли от использования имущества .

Величина арендной платы за землю и государственное имущество может определяться законодательными актами государства.

На рынке недвижимости офисных зданий существует 3 основных вида арендной платы:

Арендная плата "все включено".

При такой стоимости аренды собственник недвижимости несет все операционные расходы и, таким образом, берет на себя все риски, связанные с ростом расходов. Такой тип арендной платы предпочитают арендаторы, которым нужна постоянная "безрисковая" аренда.

Собственник помещений может согласиться на такую стоимость аренды офиса, если арендатор занимает небольшую площадь и занимается "стандартной офисной деятельностью", т.е. предполагается, что его эксплуатационные расходы не будут превышать среднерыночные эксплуатационные расходы для офисных помещений.

Чистая арендная плата.

В случае если стоимость аренды определяется как "чистая арендная плата", арендатор обычно платит базовую арендную плату и свою долю некоторых эксплуатационных расходов (расходов по содержанию здания).

В зависимости от договоренностей, при таком типе оплаты в стоимость аренды помещения могут входить коммунальные расходы, земельные платежи, расходы на текущий ремонт и содержание помещений, а так же любые оговоренные расходы, в отдельных случаях и расходы по капитальному ремонту здания.

Арендная плата с переделом расходов.

В этом случае собственник недвижимости и арендатор делят эксплуатационные расходы между собой. Как правило, когда принимается такая стоимость аренды офиса, арендодатель оплачивает определенную, фиксированную сумму расходов, а все фактические расходы, которые превышает оговоренную сумму, оплачивает арендатор.

При такой стоимости аренды офисов так же возможны варианты: например, арендатор оплачивает только превышение расходов по коммунальным платежам.

Арендная плата рассчитывается на основании арендной ставки.

Арендная ставка - это объем выплат на период, указанный в договоре аренды. Ставка арендной платы должна обеспечивать арендодателю получение прибыли не ниже средней нормы на вложенный капитал, а для арендатора стоимость должна быть ниже стоимости банковского кредита на приобретение машин и оборудования .

Объективность арендной ставки важна, как для арендодателя, так и для арендатора. При проведении мероприятий, связанных с заключением либо продлением договоров аренды, между арендодателем и арендатором зачастую возникают споры, предметом которых является ставка арендной платы. Оптимальным и юридически закрепленным вариантом разрешения данных споров являются услуги профессиональных оценщиков, которые рассчитают объективную величину арендной ставки .

Согласно ФСО № 1, п. 20 "Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода" .

Стандарты оценки (ПП РФ № 519 от 06.06.2001 г) определяют три подхода к оценке:

• - затратный подход - как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износов;
• - сравнительный подход - как совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• - доходный подход - как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В данном случае мы как раз и должны определить «ожидаемые величины доходов» от объекта оценки в виде арендных ставок, поэтому, доходный подход не может быть реализован для этих целей.

Отдельные оценщики считают, что для определения арендных ставок может быть использован прием, основанный на выражении:

Арендная ставка за весь объект = (Стоимость / Коэффициент капитализации) + Расходы по обслуживанию, не учтенные в арендной ставке.

При этом «стоимость» объекта строится на базе двух подходов: затратного и сравнительного, поскольку доходный не может быть применен ввиду использования в нем оцениваемых величин арендных ставок.

Данный «метод» имеет большое количество нареканий:

• - определение стоимости объекта с применением только двух подходов;
• - невозможность построения коэффициента капитализации на базе рыночной экстракции (здесь также требуется иметь представление о величине арендной ставки);
• - сложность при расчете расходов по обслуживанию, не учтенных в арендной ставке, но учтенных при построении коэффициента капитализации.

Для облегчения проведения аналогичных расчетов иногда используется выражение:

Арендная ставка = Стоимость / Валовой Рентный Мультипликатор

Однако и этот «метод» расчета не обладает доказательной силой ввиду неточностей по определению стоимости, а также априорным предположением, что средняя величина выборки в данном сегменте рынка по аренде и продаже будет достаточно похожа на реальную, (т.е. может быть использована для вычислений ВРМ - валового рентного мультипликатора) .

Данные методы используют дополнительно к основным, в качестве проверки.

Наиболее применимым и повсеместно используемым подходом является сравнительный подход на базе экстракции рынка. В его рамках производится анализ арендных ставок в заданном сегменте рынка, подбираются аналоги. Далее производится их корректировка с выходом на величины арендных ставок образца. Набирается статистическая выборка и производится обработка с применением методов математической статистики.

Методология аналогична такой же, применяемой при определении стоимости объекта, однако здесь оценщик сталкивается с более сложным проведением корректировок.

Кроме того, оценщик в большинстве случаев оперирует предложениями по рынку сдачи в аренду, что также уменьшает доверительную вероятность полученного результата.

Отказ от доходного подхода ввиду его невозможности использования заставляет остановиться на применении затратного подхода, в дополнение к сравнительному.

Затратный подход основывается на изучении расходов собственника по содержанию объектов недвижимости и исходит из того, что собственник не сдаст в аренду объект за меньшую сумму, чем та, в которую обойдутся затраты на содержание аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период. Данный подход к оценке может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

В рамках затратного подхода выделяются следующие методы:

• - метод рекапитализации;
• - метод экономической амортизации;
• - метод валового рентного множителя.

Суть этих методов заключается в том, что арендодатель должен компенсировать все свои затраты, приведенные к сегодняшним ценам, связанные со сдаваемым в аренду имуществом, включая ранее понесенные на приобретение актива, а также получить некоторый доход .

Рассмотрим, метод рекапитализации как наиболее распространенный, более подробно. Некоторые относят данный метод к доходному подходу на основании того, что его логика является зеркальным отражением метода прямой капитализации, относящегося к доходному подходу. Однако с позиции Е. Озерова, Е. Яскевича данный метод корректнее отнести к затратному подходу.

Последовательность определения рыночной арендной платы с использованием метода рекапитализации следующая:

Определяется рыночная стоимость сдаваемого в аренду имущества с учетом требований методических указаний, соответствующих типу сдаваемого в аренду имущества.

Рассчитывается коэффициент капитализации.

Рассчитывается чистый операционный доход.

Рассчитываются операционные затраты.

Рассчитывается действительный валовой доход.

Рассчитывается рыночная арендная плата (потенциальный валовой доход) как сумма действительного валового дохода и величин возможных потерь от недозагрузки и неплатежей.

Метод компенсации затрат имеет ряд серьезных недостатков:

• - отражает практически только точку зрения арендодателя и обеспечивает ему целевую рентабельность вне зависимости от того, рентабельна ли деятельность арендатора, связанная с использованием арендованного имущества, или нет;
• - применим только для имущества, доходы от которого относительно постоянны или медленно изменяются по линейному закону;
• - требует оценки самого сдаваемого в аренду имущества.

Таким образом, при проведении оценки стоимости аренды обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества .

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке аренды зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального арендатора и арендодателя, доступности и качества необходимой исходной информации.

3.5.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):

Или , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Рис. 3.5. Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

Операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

Фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

Резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:
- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- рыночной стоимости.

Врамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
- прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.

3.5.3.1. Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

Возможность отразить действительные намерения потенциального
покупателя (инвестора);

Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

Способность учитывать конкурентные колебания;

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие
на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Или , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия :

Нестабильность потоков доходов;

Если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где

S - площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;

См - арендная ставка за 1 м 2 .

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
+ Безрисковая ставка дохода +
+ Премии за риск +
+ Вложения в недвижимость +
+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +
+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

; где

Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:

Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;

Kurs – темп валютного курса, %.

Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой У р - ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга .

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

n – оставшийся срок экономической жизни;
Ry – ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования:
срок - 5 лет;
R - ставка доходности инвестиций 12%;
сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение . Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 3.4.

Таблица 3.4

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)

	Остаток капиталовложении на начало периода	Возмещение капиталовложении	Доход на инвестированный капитал (12%)	Общая сумма дохода

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.

Пример .

Условия инвестирования:

Срок - 5 лет;

Доход на инвестиции - 12%.

Решение . Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Таблица 3.5

Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда

	Остаток основной суммы капитала на начало года, долл.	Общая сумма возмещения	В том числе
			% на капитал	возмещение основной суммы

Метод Хоскольда . Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

где У б - безрисковая ставка процента.

Пример . Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение . Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:
применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

3.5.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:
длительность прогнозного периода;
прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:
денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены
на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, д енежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:
1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Взападной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

; где

PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Предыдущая

4.Параметрические методы ценообразования

5.Скидки с цены: виды, особенности применения, классификации

6.Стратегия ценообразования: понятие, значение для предприятия, процесс формирования ценовой стратегии

7.Понятие трансфертной цены. Цели и принципы установления трансфертных цен

8.Основные модели и подходы трансфертного ценообразования

9.Виды регулируемых цен (тарифов) на электрическую энергию (мощность). Область применения этих цен

Тарифы на электро- и теплоэнергию на розничном рынке.

10.Особенности ценообразования в топливно-энергетическом комплексе

11.Бизнес как объект собственности, товар и объект оценки. Взаимосвязь и отличия оценки бизнеса от других направлений оценочной деятельности

13.Принципы оценки стоимости предприятия (бизнеса)

14.Цели и функции оценки. Анализ факторов, влияющих на стоимость предприятия.

15.Стоимость, цена и затраты в оценке. Виды оценочных стоимостей, используемых в оценке бизнеса

16.Процесс оценки бизнеса. Его основные характеристики и этапы

17. Основные методы и область применения Имущественного подхода в оценке бизнеса

18. Определение рыночной и ликвидационной стоимостей предприятия

19.Основные методы Сравнительного подхода, область их применения. Процедура выявления предприятий-аналогов

20.Система показателей (мультипликаторов) при сравнительном подходе в оценке бизнеса и порядок их определения

21.Основные методы Доходного подхода в оценке бизнеса, область их применения

22.Определение дохода предприятия, виды денежных потоков и прибыли

23.Систематические и несистематические риски при доходном подходе

24.Методы расчета коэффициентов капитализации и ставок дохода в оценке бизнеса

25. Оценка доходности ценных бумаг. Оценка контрольных и неконтрольных пакетов акций

26.Регулирование оценочной деятельности в рф. Закон об оценочной деятельности. Российские (федеральные) стандарты оценки

27.Требования, предъявляемые к отчету об оценке по его структуре и содержанию

28.Методы затратного подхода определения рыночной стоимости технического объекта

29.Особенности сравнительного подхода в оценке машин, оборудования и транспортных средств

30.Доходный подход в стоимостной оценке технических объектов

31.Отличительные особенности рынка интеллектуальной собственности

32.Основные особенности нематериальных активов (интеллектуальной собственности) как объектов экономической оценки

33.Классификация объектов интеллектуальной собственности и основные методы их оценки

34.Методы затратного и сравнительного (рыночного) подходов в оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов

35.Методы доходного подхода при оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов

1. Методы преимущества в прибыли

36.Понятие нематериальных активов с бухгалтерской и оценочной точек зрения. Особенности учета нематериальных активов в российских компаниях

37.Понятие гудвилла как нематериального актива компании и методы его оценки

38.Виды лицензий, виды платежей при оплате лицензии, методы оценки стоимости лицензии

40.Отличительные особенности рынка недвижимости

41.Методы определения ставки дисконтирования при оценке недвижимости

42.Принципы, используемые в процессе оценки недвижимости

43.Принцип наиболее эффективного использования и его роль в определении рыночной стоимости недвижимости

44.Факторы, влияющие на величину стоимости недвижимости

45.Основные методы определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости замещения объекта недвижимости

46.Виды корректировок в оценке недвижимости и последовательность их применения

47.Методы расчета коэффициента рекапитализации в доходном подходе к оценке недвижимости

48.Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

49.Методы расчета физического износа недвижимости, функционального и экономического устареваний

50. Методы оценки недвижимости, основанные на использовании валового рентного мультипликатора

51. Методы построения коэффициента капитализации, используемые для оценки недвижимости

52. Массовая и индивидуальная оценка недвижимости: отличия, область применения

53. Кадастровая стоимость недвижимости: понятие, область применения

54. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости

55. Концепция экономической добавленной стоимости и ее роль в управлении стоимостью бизнеса

56. Создание стоимости при слияниях и поглощениях. Финансовые синергии

57. Рыночная капитализация бизнеса и факторы ее определяющие

58. Развитие систем показателей для оценки эффективности управления стоимостью бизнеса

59. Опционный подход в системе стоимостного управления. Границы его применения.

60. Понятие, цели и задачи управления стоимостью (ценностью) бизнеса.

46.Виды корректировок в оценке недвижимости и последовательность их применения

Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.

По группам элементов сравнения производятся корректировки двух видов:

Последовательные (кумулятивные);

Независимые.

Последовательные корректировки (корректируются всякий раз уже откорректированная на предыдущем шаге цена продажи объекта сравнения):

1. Передаваемые права собственности.

2. Условия финансирования (рыночные – это оплата сделки наличными, что характерно для современной России; нормальные – когда финансирует сделку только одна сторона).

3. Условия продажи (мотивация должна быть типичная: отсутствие заинтересованности, соединения, ликвидации и т.п.).

4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи, часто в процентах инфляции, учитывающая также рост или снижение цен и изменения законодательства, произошедшие между датами сделки и датой оценки).

Эти поправки делаются на кумулятивной основе, последовательно, строго в данном порядке, поскольку все указанные характеристики взаимосвязаны и оказывают воздействие друг на друга.

Независимые корректировки:

5. Местоположение (имеет решающее значение, особенно для коммерческой недвижимости – ситус, доступ и пр.).

6. Физические характеристики объекта.

7. Экономические характеристики объекта (используется в первую очередь для объектов, приносящих доход, чтобы сравнивать качество, стабильность и риск денежных потоков).

8. Использование объекта (если имеются для объекта оценки некоторые законодательные ограничения в использовании по сравнению с сопоставимым объектом).

9. Наличие дополнительных компонентов стоимости, не относящихся в объекту оценки (используется при корректировке на наличие предметов собственности, включенных в сделку купли-продажи объекта недвижимости, такие как оборудование, мебель, предметы искусства и пр.).

Все пять независимых корректировок можно делать в любом порядке, при этом общая поправка получается суммированием, чаще всего в процентах. Они также называются поправками на независимой основе, так как оценивают корректировочные характеристики независимо одна от другой. Затем проценты (сумма) пересчитываются в денежные единицы, используемые в расчетах этого сегмента рынка недвижимости.

47.Методы расчета коэффициента рекапитализации в доходном подходе к оценке недвижимости

При определении коэффициента капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала (рекапитализации), затрачиваемого на приобретение объекта.

Существуют три метода рекапитализации (возмещения инвестированной суммы), т.е. определения второй составляющей (Rof) коэффициента капитализации: метод Ринга, Инвуда и Хоскольда.

1. Прямолинейная рекапитализация (Straight-Line Capital Recovery), или метод Ринга. По Рингу, возврат основной суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала.

Расчет ведут по формуле: RO = YON + YOF = YON + 1/n,

где YON - процент на капитал (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта, процентная ставка); YOF - норма возврата капитала. n – число лет;

Фактор фонда возмещения при прямолинейной рекапитализации определяется путем деления единицы на количество периодов. В предельном случае, когда n→∞, RO = YO, т.е. чем продолжительней период получения доходов, тем меньше составляющая рекапитализации. Экономическая модель – «стареющий» отель.

2. Рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (равномерно-аннуитетная рекапитализация по Инвуду). Коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения (SFF) при той же процентной ставке, что и по инвестициям. Расчет делают по формуле RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yриск).

Метод Инвуда основывается на следующих допущениях:

1. Ежегодный доход в YO не влияет на основную сумму вложения и, таким образом, может быть потрачен собственником.

2. Ежегодные суммы рекапитализации должны быть реинвестированы под YO годовых с тем, чтобы основная сумма вложения осталась неизменной.

Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, т.е. доход на инвестиции. Другая часть потока доходов обеспечивает возмещение или возврат капитала.

Величина надбавки на рекапитализацию зависит от продолжительности (срока) получения потока доходов n и уровня ставки процента YO. Чем дольше период получения потока доходов, тем меньше коэффициент. В пределе при n, стремящемся к бесконечности, он превращается в ноль, и коэффициент капитализации вырождается в ставку дохода на капитал (RO = YO).

Этот метод рекапитализации можно использовать в условиях России для объектов недвижимости, генерирующих невысокие, но стабильные доходы.

3. Рекапитализация при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента или метод Хоскольда. В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования их по той же процентной ставке, что и у первоначального вложения, считается маловероятной (например, золотоносное или нефтяное месторождение). Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой, условно безрисковой процентной ставке.

Расчет будет выглядеть следующим образом:

RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yбезриск).

Метод Хоскольда часто используется в инвестиционном анализе.

________________

Полученные тремя методами коэффициенты капитализации по величине различаются. Коэффициент капитализации отражает степень риска вложения инвестиций в определенный объект недвижимости. Поэтому можно сделать вывод о том, что расчеты по рекапитализации более рисковых вложений следует производить по методу Ринга, а менее рисковых – по методу Инвуда.

Частичная рекапитализация. Инвестиции могут терять свою стоимость частично, менее чем на 100%. В этом случае ставка рекапитализации составляет лишь часть от полной ставки, и некоторую часть рекапитализации получают за счет средств, вырученных от перепродажи собственности, а не целиком за счет текущих доходов.

Следует отметить, что выбранный метод рекапитализации, в основе которого происходит изменение структуры доходов, сильно влияет на остаточный доход и на стоимость объекта в целом. Итак, во всех случаях, когда ожидается уменьшение (потеря) капитальной стоимости инвестиций, рекапитализация должна обеспечиваться за счет доходов, так как она не может быть получена из суммы, вырученной от продажи актива.

Примеры таких объектов недвижимости (рекапитализация по методу Ринга): стареющие гостиницы; стареющие жилые дома, офисные и торговые сооружения.

Рекапитализация по методу Инвуда необходима тогда, когда планируется получение стабильных доходов в течение достаточного долгого периода (долгосрочная аренда по фиксированной чистой ставке с правом выкупа объекта недвижимости (опцион) в конце срока аренды по фиксированной цене, меньшей, чем стоимость капитала, вложенного собственником в недвижимость, или самоамортизирующиеся закладные).

Рекапитализация по Хоскольду используется для узкого сегмента рынка недвижимости, где инвестиции приносят сверхприбыль.